导读
7月18日起，市规划自然资源委联合北京发布陆续推出城市更新“最佳实践”系列报道，从这些最佳实践和优秀案例中寻找探索的方向。第十五站带您了解朝阳区劲松(一二区)老旧小区有机更新项目。
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基本情况
北京市朝阳区劲松街道劲松北社区为改革开放后第一批成建制住宅，总占地面积26公顷，有居民楼43栋，项目涉及总户数户，老年居民比率39.6%、其中独居老人占比52%，配套设施不足，生活服务便利性差，居民对加装电梯、完善无障碍设施、丰富便民服务、提升社区环境等呼声很高。为了改变这种情况，朝阳区开始尝试引入社会资本，在通过征求民意、社会招标、洽谈协商等环节之后，年7月朝阳区劲松街道与社会资本愿景集团签订战略合作协议，社会资本投入自有资金万元（占总投入的45%）参与改造，共同推进劲松北社区有机更新，打造出“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”劲松模式。
区位图
实施成效
通过以“一街”（劲松西街），“两园”（劲松园、小花园），“两核心”（社区居委会、物业中心），“多节点”（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区和一二区公共区域进行改造，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项专项作业实施改造。搭建多方共建共商共治平台，引进长效物业管理，开展丰富的社区活动，补齐社区短板，建设成为环境优美、服务便民、治理有序、居民和谐的完整社区，切实提升居民的居住环境和生活质量。
一、二区内“劲松园”改造后俯瞰图
创新经验
“劲松模式”是北京市坚持党建引领、以人民为中心，引入社会资本参与老旧小区改造的率先实践，创新了微利可持续的模式，实现了政府和市场力量高效联动，从硬件环境、服务水平、社区共治等多方面系统提升老旧小区改造成效。
探索公共产品与市场机制系统集成
目前我国老旧小区改造资金来源主要为财政资金，这也是保障民生的重要工程。面对量大面广的老旧小区改造任务和居民日益增长的美好生活追求，依靠政府持续增加投资难以为继。劲松项目通过政府保基本、兜底线，社会资本投提升、促完善与引导居民受益付费有机结合，为建立老旧小区更新利益平衡和成本分担机制进行了富有成效的率先探索。
美好会客厅改造前
美好会客厅改造后
探索党建引领、多元参与机制
突破老旧小区改造的工程思维和工作范式，坚持党建引领，在区级层面建立“区级统筹、条块协同”领导机制；街道层面依托“街乡吹哨，部门报到”制度，协调推动政府、企业、居民各方目标和诉求在改造中达成一致；社区层面建立社区党委牵头，居民党支部、企业党支部等参与的社区“党建共同体”，让基层党建的优势在老旧小区改造和治理中得以充分展现。
西街南大门改造前
西街南大门改造后
探索“微利可持续”市场化模式
将处于沉睡中的社区存量低效空间“唤醒”，作为社会资本投资回报的重要资源，区、街道授权企业对其进行改造提升并享有长期运营权。目前已在经营的业态都是基于居民调研及需求来确定的，包括美好邻里食堂、美好理发、匠心工坊、便民菜站和百年义利副食店。企业通过引入与民生相关的社区服务业态，以及街道的政府购买服务补贴等方式，逐步收回前期改造投入成本，实现“微利可持续”。这种方式，既有利于闲置资源的盘活利用，也有利于有支持社会责任感和服务能力优势的企业扎根基层、服务百姓。
低效空间改造前
低效空间改造成百年义利
探索老旧小区系统更新
打破设计、施工、运营等各环节的割裂状态，以运营和服务为目标建立质效考量标准，形成老旧小区硬件改造、软件提升的系统方案。通过“软硬兼顾”的改造理念和方式，实现了以老旧小区改造为契机、系统解决社区长效运营服务的问题。同时，也促进了老旧小区改造项目组织运行模式的创新优化，招标方式也从工程为主转向为包含更多“软硬兼顾”要求和运营服务的内容。
架空线入地改造前
架空线入地改造后
探索老旧小区善治机制
居民全程参与老旧小区改造和治理过程，诉求更多得到满足，共商共建共治社区氛围更加浓厚。采取“先尝后买”的方式，以“居民户数过半、建筑面积过半”的“双过半”形成实现专业物业服务的入驻。通过政府适度扶持、企业多种经营、居民收益付费等综合方式，逐步建立起老旧小区长效服务“自造血”机制。在满足基本物业服务的基础上，持续推进“物业＋为老”项目服务机制建立及落地运行，将物业全天候响应、维修、保洁、商户管理和社区居家养老服务有机结合起来，形成集约高效的社区为老服务机制。同时，物业服务企业主动纳入党建引领社区治理体系，有效补充社区服务力量，助力提升社区治理水平。
“物业+为老”服务活动
本内容由市委城市工作办、北京城市规划学会提供