北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认刘某鹏、刘某良所签署的转让定向安置房购买指标的协议无效；2、判令刘某鹏、刘某良将位于北京市朝阳区一号的定向安置房返还给齐某英、刘某曦。
事实和理由：刘某鹏与齐某英原系夫妻关系，刘某曦系刘某鹏与齐某英之女。刘某鹏、齐某英原系M公司的职工。年M公司根据刘某鹏、齐某英已婚的事实，使用二人的工龄积分为二人分了一间14平米左右的宿舍。年，M公司将公租房分配给符合条件的职工家庭，刘某鹏和齐某英分到了位于A号院的公租房一间，刘某鹏、齐某英及刘某曦一直为该套公租房的共同居住人。年6月28日，北京市西城区人民政府作出房屋征收决定，对刘某鹏与齐某英在西城区A号的房屋予以征收。
实施征收安置过程中，刘某鹏在隐瞒家人的情况下自行签订了征收补偿、补贴、安置协议，独吞了补偿款；恶意隐瞒家人自行对因征收A号房屋而获得的两个定向安置房购买指标进行了如下处置：1、被告刘某鹏以自己的名义购买了位于北京市朝阳区二号定向安置房一套，并将该套房屋登记其为个人所有；2、刘某鹏与其侄子刘某良恶意串通，将因征收A号房屋而获得另一个定向安置房指标恶意转让给其侄子刘某良，将依法应由齐某英、刘某鹏或女儿刘某曦购买的位于北京市朝阳区一号的定向安置房以其侄子刘某良的名义使用征收房屋而获得的补偿款购买。
无论该定向安置房为夫妻共同财产还是家庭共有财产，刘某鹏均存在无权处分的情形，同时刘某鹏、刘某良存在恶意串通损害齐某英、刘某曦合法权益的情形。齐某英、刘某曦认为：安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行征收，而安置给被征收入或承租人居住使用的房屋，且被征收入获得的安置房指标是国家对被征收的居民的补偿，具有专属性质，依法不能转让。
综上，刘某鹏不仅将其无权处分的定向安置房进行转移，并和刘某良恶意串通，共同侵害了二原告的合法权益，且刘某鹏和刘某良的行为明显违背了法律、行政法规的强制性规定。齐某英、刘某曦请求法院支持齐某英、刘某曦的诉讼请求。
被告辩称
刘某鹏辩称：不同意齐某英、刘某曦的诉讼请求。一、刘某鹏是A号房屋所有权人，是被征收人，享有获得补偿的权利，刘某鹏有权对安置房进行处置。二、齐某英曾起诉刘某鹏，双方已经分居30年，齐某英带着刘某曦一起离家，双方一直处于失联状态。不存在齐某英、刘某曦所述隐瞒家人签订协议的情况。
三、刘某鹏为老有所养，将涉案房屋附条件转让给刘某良购买，该协议是刘某鹏、刘某良协商一致签订。是双方真实意思表示，刘某良为此支付了合理对价。并履行了对刘某鹏的照顾义务，不存在恶意串通，协议合法有效。四、刘某鹏与刘某良签订协议书不存在合同法规定无效情形，综上刘某鹏、刘某良签订协议合法有效。
刘某良辩称：不同意齐某英、刘某曦全部诉讼请求。一、买卖合同是刘某良与开发商直接签订。二、购房发票及产权证书载明刘某良个人姓名，刘某良已经取得房屋所有权。
法院查明
刘某鹏与齐某英于年结婚，婚后育有一女刘某曦，双方于年4月9日经法院判决离婚。年11月19日，派出所签发居民户口簿，载明刘某鹏与刘某曦户口住址位于西城区A号。
年7月31日，刘某良与刘某鹏订立《协议书》,内容为“刘某鹏与刘某良为叔侄关系，刘某鹏有购买位于北京市某地有两套房屋的资格。现双方商议，该两套房屋中位于北京市朝阳区一号的85.64平米的房屋刘某鹏转让给刘某良出资购买。刘某良在本协议签订后10日内支付给刘某鹏人民币壹拾万元现金作为感谢，并且刘某良必须负责照顾刘某鹏今后的生活。刘某良购买后，如向开发商交款时需要刘某鹏替刘某良垫付购房款的，则刘某良承诺将在8年内将上述购房款偿还给刘某鹏。”
同日，征收人（甲方）北京市西城区人民政府房屋征收办公室与被征收人（乙方）刘某鹏签订《房屋征收货币补偿协议》该协议载明：……，需要征收乙方在征收范围内西城区A号所有房屋。二、被征收房屋基本情况，乙方在征收范围内有已购公房房屋一间，建筑面积26.66平方米；乙方现有户籍壹户贰人，分别为户主：刘某鹏，之女：刘某曦。
年8月14日，出卖人北京F公司与买受人刘某良签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由刘某良向北京F公司购买房屋一号。年8月21日，刘某良向北京F公司房地产开发经营部支付一号房屋购房款元。
年4月1日，北京市国土资源局向刘某良颁发《不动产权证书》，载明朝阳区一号房屋由刘某良单独所有，不动产权利性质为限价商品住房。
年4月19日，北京市西城区住房和城市建设委员会应北京市朝阳区人民法院签发的调查令要求，出具《关于齐某英与刘某鹏离婚纠纷一案调取相关材料的情况说明》并附由其签发的《西城区定向安置房使用审批表》、《工程购房人明细表》以及《通知》。其中《工程购房人明细表》载明：被征收安置人姓名：刘某鹏：二居；购房人姓名：刘某鹏；其他购房人员：刘某曦。被征收安置人姓名：刘某鹏；户型：二居；购房人姓名：刘某良；其他购房人员：秦某斌。
齐某英、刘某曦提交《工程房屋征收补偿方案征求意见的公告》、《征收补偿方案》、《[西城区]北京市西城区人民政府房屋征收决定》、《房屋征收补偿方案征求意见情况及根据公众意见修改情况说明》，刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的认可。
为证明以下几点：一、齐某英、刘某曦在得知刘某鹏在完全隐瞒家人的情况下自行单独签订了征收补偿、补贴、安置协议的消息后向刘某鹏了解情况被刘某鹏恶意拒绝告知真相；二、齐某英、刘某曦依法申请政府信息公开；三、安置房购买资格及配售实施等由建委负责。齐某英、刘某曦提交西城区人民政府办公室出具的《政府信息答复告知书》。刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的不认可。
为证明齐某英、刘某曦在得知刘某鹏在完全隐瞒家人的情况下自行单独签订了征收补偿、补贴、安置协议的消息后依法申请了政府信息公开，经答复确由刘某鹏签署了房屋征收货币补偿协议。齐某英、刘某曦提交《北京市西城区人民政府房屋征收办公室政府信息公开申请答复书》，刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的不认可。
为证明齐某英、刘某曦依法申请政府信息公开，北京市西城区人民政府房屋征收办公室向齐某英、刘某曦依法公开了西城区定向安置房购买资格及配售意见、户籍信息及评估报告以及安置房购买资格及配售实施由建委负责。齐某英、刘某曦提交《北京市西城区人民政府房屋征收办公室政府信息公开申请答复书》。刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的不认可。
为证明以下几点：一、西城区住房和城市建设委员会向齐某英、刘某曦公开了《北京市西城区定向安置房调配使用管理办法》；二、刘某鹏不仅将无权处分的定向安置房私自转让，而且和刘某良恶意串通损害齐某英、刘某曦利益；三、刘某鹏和刘某良的恶意行为同时违反了《北京市西城区定向安置房调配使用管理办法》；四、经西城区住房和城市建设委员会书面征询，刘某鹏、刘某良继续恶意拒绝齐某英、刘某曦获知真相。齐某英、刘某曦提交西城区住房和城市建设委员会出具的《政府信息答复告知书》。刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的不认可。
为证明经西城区房屋土地经营管理中心书面征询，刘某鹏拒绝齐某英、刘某曦获知征收补偿的真相以及刘某鹏经书面征询，拒绝齐某英、刘某曦获知购买安置房真相，掩盖了不具有购房资格的刘某良购买定向安置房的非法事实，侵害了齐某英、刘某曦的合法权益。齐某英、刘某曦提交西城区房屋土地经营管理中心出具的《政府信息公开答复告知书》。刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的不认可。
为证明以下几点：一、西城区住房和城市建设委员会作出关于进一步加强定向安置房使用环节的监管的规定，刘某良不符合监管规定中规定的原购买资格的条件；二、西城区住房和城市建设委员会发布了关于定向安置房购房人变更程序的通知，通知里明确规定了变更程序和变更条件，刘某良从各方面均不符合新购房人的条件；
三、刘某鹏和刘某良串通行为，不仅已经违法，而且也严重侵犯了齐某英、刘某曦的合法权益。齐某英、刘某曦提交《政府信息公开答复告知书》。刘某鹏对该证据真实性认可，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性认可，证明目的不认可。
为证明以下几点：一、年8月26日，刘某鹏已领取.13元征收补偿款；二、刘某鹏与刘某良恶意串通，在完全欺瞒齐某英、刘某曦的情况下，将依法有齐某英、刘某曦份额的位于北京市朝阳区一号的定向安置房私自以不具备购买资格的刘某良购买，该套房屋购房款系使用因征收A号房屋而获得的补偿款出资购买；三、刘某鹏、刘某良的行为不仅侵犯了齐某英、刘某曦的合法权益，而且明显违法，依法应为无效；
四、涉案房屋购房款，系使用依法有齐某英、刘某曦份额的征收款购置，刘某良返还房屋于法有据。齐某英、刘某曦提交刘某鹏北京银行个人账户对账单。刘某鹏对该证据真实性无法核实，证明目的不认可。刘某良对该证据真实性无法核实，证明目的不认可。
裁判结果
驳回原告齐某英、原告刘某曦的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议焦点在于刘某鹏是否有权转让购房指标；刘某鹏与刘某良约定转让购房指标是否构成恶意串通。首先，刘某良与刘某鹏订立《协议书》约定的主要权利义务系购房指标转让，其具体内容是指标权利人为获得一定的经济利益，而将其所拥有的未来获得指标房产权的期待权转让给受让方，其本质是购房指标转让的合同。本案中，第一、刘某鹏是A号户主，亦是房屋征收中A号房屋的被征收人，因而具备在征收中转让购房指标的事实基础。第二、对于基于特定身份取得的购房资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。关于刘某鹏、刘某良恶意串通签订购房指标转让协议，损害齐某英、刘某曦合法权益的主张。恶意串通成立的要件有三：一、具有损害的恶意，此恶意不仅要求意识到将造成损害，而且要求对损害结果的发生持积极追求的态度；
二、须有串通，即有充足的证据证明双方对损害发生有意思联络，且合同双方均为故意；三、客观上损害了国家、集体或者第三人的利益。齐某英、刘某曦并未提交充足证据证明刘某鹏与刘某良有恶意串通的行为，法院难以认定刘某鹏与刘某良有恶意串通的事实。综上所述，齐某英、刘某曦要求确认刘某鹏、刘某良所签署的转让定向安置房购买指标的协议无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
北京市西城区住房和城市建设委员会将刘某良列为购房人，刘某良与北京F公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并购买了北京市朝阳区一号号房屋并登记在自己名下。刘某良取得北京市朝阳区一号号房屋是基于其与北京F公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并非基于刘某鹏与刘某良因转让定向安置房购买指标签订的订立《协议书》。因此，齐某英、刘某曦要求判令刘某鹏、刘某良将位于北京市朝阳区一号的定向安置房返还给齐某英、刘某曦的诉讼请求没有事实和法律基础，法院不予支持。
