北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
孙某、徐某向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认孙某、徐某与徐某峰在年所签订的《借名购房协议》有效；2.本案的诉讼费用由徐某峰承担。
孙某、徐某上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人孙某、徐某与被上诉人徐某峰于年4月30日签订的《借名购房协议》有效。
事实与理由:1.孙某、徐某与徐某峰共签订两份《借名购房协议》，法院以上诉人在本案中提交的《借名购房协议》与孙某离婚纠纷中所提交的《借名购房协议》签名不一致为由驳回上诉人的诉请，缺乏事实依据；2.一审判决认定事实错误，购房时上诉人因年龄偏大，不借用徐某峰的名义，无法取得相应贷款，因此借名购房以及贷款符合购房时的客观情况；
3.《借名购房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议真实、合法、有效。4.从借名购房协议的内容与协议后的履行情况看，更加印证了借名协议的真实性。购房时徐某峰尚在上学，无固定收入来源，上诉人为了偿还贷款以徐某峰名义开立了还款账户,专门用于每月偿还贷款，上诉人基于借名购房协议积极履行合同义务，更加印证了协议真实有效。
被告辩称
徐某峰辩称：同意孙某、徐某的上诉请求及事实理由。
E银行辩称：对孙某、徐某的上诉请求无意见。
孙某辩称：同意一审判决，不同意孙某、徐某的上诉请求。孙某、徐某与徐某峰并非借名买房关系，其三人具有利害关系，孙某、徐某有购房资格和购房能力，不存在借名买房的主观动机及必要性。涉案房屋系徐某峰与孙某结婚购买的婚房。涉案房屋登记在徐某峰名下，系其个人财产，孙某参与了共同还款，有权就还款对应的增值部分要求分割。
法院查明
徐某峰与孙某曾系夫妻关系，二人在年初经徐某峰父亲介绍相识，后于年12月28日登记结婚；婚后双方居住于北京市朝阳区一号房屋，后在此育有一子徐某翰且户籍落户于此；该涉案房屋购于年4月间，房屋产权证登记时间为年7月10日，房屋所有权为徐某峰单独所有；其后，徐某峰及孙某于年7月13日与E银行签订《个人二手房按揭抵押借款合同》，房屋贷款之还款由徐某转账支付到徐某峰名下的还贷账户内。
现孙某、徐某陈述年欲购房，由于夫妻二人年龄所限不能以自己的名义按揭购房，经与徐某峰协商一致借用徐某峰的名义购房，并于年4月30日签订《借名购房协议》。孙某、徐某现依据双方签订之《借名购房协议》诉至法院，请求判令确认双方存在事实上的借名买房合同关系。另查明，徐某峰在年间提起与孙某的离婚诉讼，离婚诉讼过程中孙某答辩意见中表述要求依法分割徐某峰婚前购买的该涉案房屋在婚后偿还贷款对应的房屋价值。
北京市朝阳区人民法院经审理于判决书，法院在该判决书中表述“审理中，原告为证实其名下位于北京市朝阳区一号房屋是由父母借名购房，向本院提供了借名购房协议，房屋买卖合同，E银行贷款合同等。贷款合同的借款人显示借款人有原告和原告的母亲孙某。截止到年5月23日，贷款已还本金.24元，已还利息.81元，未还本金数额.76元”；法院经审理认为“关于原告名下房屋，因该房屋贷款人涉及原告的母亲孙某，在本案中对该房屋不宜处理”，后法院判令双方离婚，双方所生之子徐某翰由徐某峰抚养，该份民事判决书已于年6月27日发生法律效力；
孙某携子徐某翰此间及离婚至今均在该涉案房屋居住。此外，根据涉案现有证据表明，本案中孙某、徐某提交的借名购房协议与徐某峰和孙某离婚纠纷中所提交的借名购房协议中的徐某峰签名不一致，孙某、徐某当庭对此之解释为签名不一致的原因系离婚诉讼中协议为徐某峰所交，本案之协议为孙某、徐某所交的。
法院认为：当事人的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据涉案证据表明，孙某、徐某本案提交的借名购房协议与徐某峰和孙某离婚纠纷中所提交的借名购房协议中的徐某峰签名不一致，且孙某、徐某未能就其所述之由于夫妻二人因年龄所限不能以自己的名义按揭购房之情节提供有效证据相佐证；
涉案房屋购买后一直系徐某峰及孙某婚后共同生活居住。另，目前涉案房屋登记之产权所有权人为徐某峰，而在徐某峰与孙某的离婚诉讼中未就该房屋的分割情况作出明确认定，孙某亦提出涉案房屋现有婚后还贷的增值部分。现孙某、徐某涉案之证据不足以证明其主张，法院对孙某、徐某之诉求无法予以支持，应当予以驳回。
二审中，徐某峰、E银行、孙某未提交新证据，孙某、徐某提交一份年11月10日至年10月9日E银行还款记录，欲证明该期间内涉案房屋贷款全部由徐某存入徐某峰还贷账户进行偿还，孙某、徐某为涉案房屋实际还贷人。孙某表示对该证据真实性认可，关联性及证明目的不认可。
审理中，上诉人徐某陈述不认可孙某所述涉案房屋系为其购买的婚房，购房时，孙某与徐某峰为恋爱关系，孙某在北京没有住房，故由其暂时居住在涉案房屋内，当时购买房屋是准备以后徐某峰结婚用，孙某、徐某因年龄影响，贷款年限不足，且其二人的房屋将于年拆迁，故借用徐某峰名义购买涉案房屋。双方均认可，涉案房屋购买后，由徐某峰、孙某及双方之子共同居住使用，孙某、徐某未在涉案房屋居住。
裁判结果
判令驳回孙某、徐某涉案之诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为孙某、徐某与徐某峰就涉案房屋所签订的《借名购房协议》是否有效。对此，应结合房屋的出资、占有使用、还款情况、协议签订背景、双方身份关系以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。根据查明的事实，涉案房屋由徐某峰签订购房合同并办理贷款，房屋登记之产权所有人为徐某峰。孙某、徐某以需要延长贷款年限、减少每月还款额为由主张借用徐某峰名义购房，但根据查明的事实，购买涉案房屋时其二人可办理贷款的年限与以徐某峰名义购房实际办理贷款的年限相差不大，孙某、徐某于每月还款额减少方面所得利益与其将房屋登记于他人名下需要承担的法律风险明显不相符，其二人对借名购房必要性的陈述依据不足。
从购房时间及房屋使用情况来看，涉案房屋购买于徐某峰与孙某恋爱期间，购房后仅数月时间，徐某峰即与孙某办理结婚登记并共同居住在涉案房屋内，孙某、徐某并未在涉案房屋居住。从生活常理来看，孙某、徐某对购买涉案房屋的出资行为更符合父母为子女结婚需要出资购买房屋的情形。虽孙某、徐某与徐某峰均主张双方存在借名买房关系，但三人之间存在父母子女的特殊身份关系，在徐某峰与孙某离婚纠纷中，其三人具有明显的共同利益，故对其三人关于就借名买房达成合意的主张，法院不予采纳。
孙某、徐某虽主张其支付了全部购房首付款并通过徐某峰账户实际偿还贷款，即使该事实成立亦不构成其主张房屋所有权的充分依据，如双方存在赠与、借款等其他法律关系，可另行解决。
