踩盘缘由
其实这次跑盘缘由是前几天群里看到的一段对话：一朋友说观湖这个小区房龄老，品质不好，不能买，另一个朋友持完全相反的观点，说观湖小区很好，户型，环境，物业管理都很好。
我当时就特纳闷为什么对待两个小区会有反差如此之大的观点，今儿实地看了看，我感觉小区确实还不错，那只能理解为很多朋友判断小区好不好，不是去跑盘，眼见为实，而是过于依赖中介的看房软件或听网上说，别人说，所以经常会看到有朋友说08年前的房子一定物业差，品质差；流通好的房子一定保值好品质好，顶层出房少所以稀缺，更保值等奇葩观点。
我随便举几个小区就能反驳你，08年后的房子，旗胜家园，弘善家园，广安康馨家园等众多回迁房，流通好，品质好吗？08年前的房子，棕榈泉，星河湾，缘溪堂流通一般，但品质差吗？所以要我说，每套房子比喻成一道菜的话，都各自有各自的滋味，符不符合你的胃口，只有吃过（实地踩盘）才知道。
小区pk
一上来先说说我这次去的几个小区，泛海国际，观湖国际，公园，保利东郡，简单做个总结点评（之前我也去过东部几个大改，天鹅湾，星河湾，润枫水尚，棕榈泉，公园大道，阳光上东等，感兴趣的朋友可以翻翻之前的微博）。
1、泛海国际-朝阳公园品质标杆，地段略逊于棕榈泉和公园大道，但产品好于这两位大哥，毕竟房龄晚了5,6年，户型不进步说不过去。
2、观湖国际-我认为这小区是朝阳公园性价比标杆，品质上虽不算第一梯队，但更适合拖家带口居住，物业管理，小区环境能叫板泛海，棕榈泉，公园大道，同预算在这能办更大的事儿，能买到更大面积的房子。
3、公园，够不上朝阳公园上面1和2几个小区，不甘心离开这个板块，往南看看十里堡，我看了1套板楼平3居，报价万，这个面积的房子在1和2可下不来，虽然周边有点low，但小区里挺上档次，江南园林风格，大堂，楼道等细节还是下了功夫的。
4、纯粹追求户型产品，还一个小区叫保利东郡，位于北侧，平起步的面积，年左右的纯改善社区，保姆间都带独立卫生间的房子，户型产品很不错，缺点小区规模小，活动场地有限。
小白观点：朝阳公园周边几个二手房从自住角度，我认为是，泛海（综合胜出），观湖（性价比社区），公园（园林细节制胜），保利东郡（产品至上），棕榈泉（地段为王），公园大道（外企高管最爱）。
小区评测
观湖国际一、基本信息
这个小区给我印象最深的是内部人气很旺，入住率80%以上，工作日的白天，可以看到很多老人孩子在院里玩耍，说明拖家带口住的不少，这一点和棕榈泉，泛海相对年轻的居住人群还不太一样。
小区分两期开发，北院为住宅楼，05-06年的板楼，共9栋楼，基本都是25-27层的板楼（电梯看是30层左右，因为去掉了一些4,13的楼层），2梯2户，2梯3户，南院为3栋写字楼和*产的院落（不能出售），北院多户的体量，车位有+，纯人车分流设计，地下1,2层为地库，月租金，产权车位40-50万，基本能保证每户有一个车位，但实际我了解的情况，这边需要2个以上车位的人还是不少的，所以泛海观湖外围社会道路，寸土必争，工作日找车位都不太容易，不过我看的几套房子都带1-2个车位，物业费3.98元，盛世物业，每栋楼都有保安巡逻守卫，供暖是地暖和中央空调。
二、配套
配套的话，地铁目前不是很方便，14号线朝阳公园站距离小区1.8公里，正在修建的3号线姚家园站更近些，大约往南米的距离，往西没多远跨过四环天桥就是朝阳公园，生活配套观湖，泛海有底商，餐饮小型便利店还是有的，大型商业平时也可以去蓝色港湾，大悦城，每周也有固定时间在小区东门附近有菜站，或者往南到十里堡那边也有商超和菜站，上学小区东侧就有公立幼儿园，泛海配建，的学费，这俩小区业主都能上，南门是府学胡同小学朝阳学校，东门是华师大一附中朝阳学校（初中高中），这边谈不上学区，但步行米内都能到了，挺方便，医院的话听小区里的住户说，医院是这边的就医首选。
三、户型价格
小区是比较纯粹的居住社区，社区内部空间，尤其是中心区域建造了一个大湖，所以观景效果和环境弄得挺好，大湖周边分别做了一些老人休息和儿童乐园的区域，而且从楼栋造型来看，为了照顾采光，所以不是正南正北坐落，均有一些角度偏斜。
户型分布，目前小区成交均价在8w5-9w（当年新房卖1w出头），超大面积户型也有7开头的，小一点的面积也有9w多的，户型分布以3-4居为主，最小户型82p的1居，价格在-w，2居-平，成交价在-1w，3居-平，成交价-w，-平4居，成交价-w，另外小区也有部分6米多挑高的房子，位于小区的3号楼。
居住人群，cbd国贸一带企业高管，明星，使馆区的工作人员，卖学区房来这改善等等都有，人群种类覆盖面广。
四、踩盘感受
先说优点：
1）小区环境很好，楼间距目测比较充足，中心大湖确实是非常加分的元素，试想没有这个水系，一定会影响到小区的价值。
2）另外小区物业费3.98元，我没写错，豪宅的物业管理标准，这样的物业费我能想到的就富力城了，这还不算完，东西两个出入口有年轻小伙镇守，每栋楼每个单元还有保安小哥哥巡逻守卫，05年的房子，能坚守十几年这样的管理还是不错的，虽然不像其他部分豪宅，大堂还得放个管家，但住这的人说找物业有什么事儿也能第一时间给解决，还有其他豪宅没有的单元门保安小哥哥，这也是不多见的加分项；
3）再看户型产品，平东西万出头的2居户型满足改善一族低价上车的需求，正常南北通透的3-4居，除了大阳台，每个空间都做了落地窗设计，主卧次卧也就算了，厨房都是落地窗，比较少见，再有就是大部分户型做了双明卫设计；
4）最后就是价格优势，以我看的其中两套房子举例，平的东西2居，总价万出头，这个价格在棕榈泉只能买平1居，泛海也只能极低概率碰到平变异1居，一层极少出房；1万左右的预算这里可以买到平户型很好地大3居，在泛海是平的3居，户型设计尤其是客厅的格局不如观湖，棕榈泉也能拿下平的3居，户型不如泛海，也更比不了观湖了。
5）流通好，4月卖了12套，5月卖了5套，这个数据放在刚需盘可能没什么，但要是发生在一个万起步的改善社区上，可以说换手率就很不错了，所以从保值角度来看，至少在楼市平稳，大改产品整体流通不太灵的情况下，观湖的房子至少不至于砸手里。
五、小区缺点
1）小区人气旺也有人气旺的问题，有些人不选择这里的理由是闹心，湖边游乐园区域看到很多的大人和孩子，这对于年轻人，没有孩子的家庭或老两口养老的人群来说，选择这里可能考虑考虑。
2）小区西侧楼栋，虽然有隔离带把四环和小区相隔，但毕竟和环路也就百余米的距离，声音往高处传导，3,5,10号楼的西侧房源多少是有些影响的。
3）还有朋友说外立面太low，确实砖里面不如干挂石材看着那么上档次，但从保持状况来看，还是不错的，这也侧面反映了物业得管理，其中一个卖家说每年物业会维护一下外立面。
4）楼栋角度偏斜，这里极少有正南正北的房子，但从流通来看没有受到影响，而且户型格局没有因为楼栋角度偏斜，而作奇葩户型，相对规矩一些，所以这一点能不能接受因人而异。
六、置业建议
1、整体来看，如果是自住兼顾保值的朋友，这个小区我认为在朝阳公园板块是值得一看的，无论是将来小区内部再置换，还是换到周边泛海，棕榈泉这样的小区进一步改善，都是不错的选择。
2、从带看中介的介绍来看，看得几套房子都有10%的议价空间，而且很多挂牌房源高于之前成交价不少，真心卖的实际的底价有可能比10%还要大，您还要遵守近期成交去判断目标房源的市场价值。
3、一些高抵押房源，比如民间借贷，房子押给朋友或其他第三方，还是要谨慎点，担保和资金监管做好，尽量不交太多定金。
4、这个小区东西户型卖的也还行，就是1号楼那种平左右东西户型，缺点是楼挨着公交加气站，会有噪音，也导致这栋楼价格便宜一些，5号楼为楼王，也就是我拍的这个观湖楼栋，位置和视野会好一些。
5、对于一个客厅控来说，这次看房我比较喜欢平3居和p4居，分别报价1w和w，预算在万左右的朋友可以重点