楚留真香编
宁采尘近期，寸土寸金的市中心、老朝阳，爆出一个“百亩毛坯盘”，双地铁，均价才元/㎡，无外收无捆绑。这么香，真香都想买了……▲楼盘档案断供多年的老朝阳，来了个百亩大盘？朝阳，南宁的市中心。即使现在定位削弱了，变成了副中心，但作为配套成熟的老城区，价值依旧坚挺。近段时间真香去朝阳逛gai，被一则广告吸引了。▲户外广告牌看了“朝阳”“百亩”“不惊装”的组合，再看地址写着“火车站往西米”，真香就不淡定了。要知道，老朝阳核心商圈已断供多年，突然来了个百亩大盘，确实很抢戏。大和平！原来是你这个盘名曰“华西茗城”，乍一看，有种三产的既视感。真香作为90后，对“华西”二字不太熟。在网上搜了一下这个盘，有用信息不多。咨询了几个业内老司机才知道，“华西茗城”是大和平华西商业城的2期，是正规商品房无疑。▲华西商业城预售公示大和平，流量的代名词，其代表作“和平商场”，在南宁可谓是人人皆知。大和平的全称是广西大和平投资开发有限公司，是广西本土房企，年开始进入南宁市场，经过27年的发展，已成为集开发、销售、运营、管理为一体的房地产公司。大和平的主战场在朝阳商圈，目前累计开发了多个项目，以商业和住宅为主。▲大和平开发的楼盘虽然开发商在南宁名气不小，但逆水行舟，不进则退，从长期来看，其开发速度、质量停步不前，土储也后劲乏力，和第一梯队相比，差距比较明显。地段这么好，才卖一万出头？这么好的地段，供应那么稀缺，这个盘应该不便宜吧？毕竟朝阳片区新盘主力价格在1.3万左右，二手房在1.4万左右。而中山府这样神盘，上限达到1.9万（带装修）。真香进行了电话咨询，售楼部回应道：“我们卖毛坯，均价元/㎡！而且没有外收“。均价元/㎡是什么概念？不仅比板块均价低得多，更低于全市均价。▲年南宁各板块房价（扒房制图）即便是横盘+岁末，一万出头的价格，也只出现在沙井、五象南、相思湖西等偏远板块。现如今，市中心也有惊喜价，而且没有附加成本，简直不要太诱人。老盘新卖，二期在售带着“价格的诱惑”，真香踏上了踩盘之路。从凤岭北出发，穿过拥挤的朝阳商圈，来到项目所在的华西路。这是个被中华路和华西路南北夹击的楼盘，总占地亩，是年拿地的旧改项目，分三期进行开发。▲华西商业城总平图其中，一期占地约48亩，是开放式社区，涵盖了住宅、写字楼、零批购物中心等，于年开工，目前已经交付。▲一期实景从一期交付情况来看，裙楼是商业，业态涵盖酒类、食品、日用百货、五金等。裙楼之上是住宅，入住率很高，但混居不可避免。一路之隔的是目前在售二期工程，占地约36亩，容积率4.5，由商业裙楼和4栋高层组成，双单元设计。和一期相比，二期的地块更加方正，楼栋布局和朝向也更好。从现场进度来看，项目的大门就快完工，几个楼栋已经冒出地面。▲华西茗城楼栋已经建起三期占地约50亩，目前拆迁工作还在进行中，地块已经拉起围挡。综合踩盘情况来看，作为一个刚需盘，二期组团的商业配套发达，楼栋布局也不差。典型的老城区，你懂的~再来看看周边的其他配套。▲区位图华西茗城地处朝阳商圈与火车站商圈交汇处，纯正的老南宁市中心，既能享受到国贸、百盛等大型商业配套，又比邻全区最大的零售/批发市场，生活成本低，选择多样化，丰俭由人。而且，项目属于纯正的地铁房，距离地铁1、2号线的火车站站点F出口仅多米，东面是清厢快速路入口，路网四通八达。虽然，朝阳路、中华路等主干道在不断拓宽，但拥堵问题依然存在，城市面貌也有待改善。▲华西路现状学区方面，一期划分到华西路小学与南宁5中，并非名校。二期学区划分大概率与一期一致。不过，根据总平显示，三期地块配建小学与幼儿园，学校名待定。整体来看，该盘属于典型的老城区，配套相当成熟，人口密集，加上新盘具有一定的稀缺性，比较好租，自住和投资都不差。5个三房+1四房+1个五房，很懂刚需目前，项目首推1#、4#，户型涵盖89-㎡的3-5房，预计近期开盘。楼栋是两梯五户，共7个户型，分别是89㎡、97㎡、98㎡、㎡、㎡的三房，㎡的四房，以及㎡的五房。对于一个30多亩的小盘来说，户型挺多，从面积段和房型来看，挺实用。挑几个主力户型来看一看。▲89㎡三房两厅两卫最小面积的89㎡三房位于1#楼，不临路，整体朝南。难得的是，一个小三房，客厅开间竟做到4.5米，阳台面积约10㎡。不过，上车必须得容忍奇葩的布局。▲98㎡三房两厅两卫其次是98㎡三房，户型方正实用，空间尺寸也不差，主卧能做落地飘窗，无太大硬伤。▲㎡四房两厅两卫四房能做到4开间朝南，客厅开间4米。遗憾的是，生活阳台太小，改为厨房更为实用，那么，南面的阳台有点不够用了。▲㎡五房两厅两卫面积最大的㎡五房，依然没做到对流阳台，且客厅朝北，没太多亮点。不过，每个户型都配有半赠送的阳光房，很对刚需的胃口。整体来看，户型设计虽然存在缺陷，但也差强人意。加上价格十分诱人，首付18万、月供元，就能上车市中心，不管是自住还是投资，确实是个机会。
鉴语：地段亮了，硬伤也有，是个首置跳板华西茗城盘小了点，产品也不是很亮眼，但地段不错，周边配套齐全，又是地铁盘，整体不差。但是，规模、品牌、园林、噪音等问题也很明显，虽然门槛和月供都不高，但一份钱一分货，舒适度不会太理想。总的来说，适合刚需上车，也适合地缘性购房者。另外，由于老朝阳新盘稀缺，未来有一定的溢价空间，是个不错的首置跳板。end—本文版权归“鉴盘侠”所有独家法律顾问：文鳐地产律师团队银泉一品天誉盛邦中山郡
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