“落雨大，水浸街，阿爸担柴上街卖~”
悠悠谚语回响耳边，勾起了多少老南宁人的青春回忆，还记得水塔脚下的碰头吹水，水街巷头的糖水野食，与夜市商贩的砍价杀价，得闲时分总要去朝阳广场逛逛看看......
正如北京一环、上海*浦区、广州天河区，以及重庆解放碑附近等，真正能代言城市历史中心的只有老城区。纵使光阴荏苒时代变迁，作为南宁的老市中心——朝阳，依旧代表着这座城市的情怀所溯、文脉所在，蕴含多少南宁人的童年、青春记忆。
可朝阳终究不可避免的老去，渐露颓势，陈旧泛*的商业设施，不够宽敞又老化的道路，到处拆除围挡的建筑......如今的朝阳处于面貌升级、阵痛转型阶段，人气虽依旧十分火爆，但随着城市版图持续扩张，多个中心商圈如繁花绽放。朝阳在规划布局中，并没有被定为城市都心，不少人难免心有忧虑：朝阳商圈会没落吗？朝阳商铺还值得投资吗？
朝阳商圈会没落吗？
以朝阳路为中轴，南临邕江、北接火车站、东至友爱南路、西至华强路解放路围合的朝阳商圈，汇聚20多个大型商场，核心商圈面积为1.78万平方公里，日均客流量10万人次，节假日客流量达到30万人次。
▲朝阳商圈示意图
前几日小长假，朝阳商圈又上演人仌众的景象，街道挤得水泄不通，各大商场爆满。不少人戏称，平日里人潮涌动，节假日万人空巷。
▲人挤人的朝阳商圈
还是跨年之夜，南宁地铁创新记录，总客运量.57万人次，排名全国第16名。地铁1号线以73.6万人次遥遥领先，其中人流量最高的站点为朝阳广场站，几度面临瘫痪。
再看最新统计数据，去年前三季度，南宁市社会消费品零售总额达.48亿元。而朝阳商圈产生的经济效益占兴宁区全部商贸业经济比重62%，占全市商业经济比重约20%以上。用实打实的数据证明，朝阳“第一商圈”的地位不可撼动，想看它没落，真的挺难。
▲南宁年1-11月各项经济指标
更何况，在地理位置上，朝阳位于江南、兴宁、青秀、西乡塘几大城区交汇之处，数条地铁穿过，紧贴蜿蜒邕江，先天优势太过卓越，其他商圈难以取而代之。
总而言之，朝阳商圈很难没落，完全可以把心放在肚子里。
传统商业模式仍为主力
资料显示，朝阳商圈内商场超20余个，涵盖夜市、步行街、地下街、批发零售店、百货大楼、商业广场等非常完善的商业生态链。主要商业项目包括：悦荟广场、西南商都、裕丰商场、新和平商场、向阳百货、交易场、盛世联邦广场等。
除国贸、新朝阳商业广场等大型现代购物中心之外，商圈内大部分商业体仍然走传统商业模式，商品混杂，零散分布，定位偏中低端大众化，高端尚属空白。
▲新和平商场
以交易场、和平商场、盛世联邦广场等为例，仍以日用品批发零售为主，讲究薄利多销。百佳汇流行前线、新朝阳地下商业街、柠檬町等地下商街，则以零散生活小物品为主，辅之小吃、饮品等餐饮店，较为吸引小年轻前来消费。
▲街边商铺很破旧
再加之，停车、交通、景观等商圈支持性功能不足，旅游、文化、金融、酒店等商圈辅助功能缺失，商业集中度不够、规模不足......导致朝阳商圈人气虽旺但吸引力不足，主要吸引低中端消费群体。像开豪车的富太太们，就更愿意去埌东万象城、航洋城等地消费，外表高大上好停车，又有巴宝莉、普拉达、DG等高奢品牌选购，何乐而不为。
很显然，倘若你想投资朝阳商铺，所营销的产品最好偏中低端，更适宜消费人群。
商铺依旧抢手
犹记20年前，朝阳商铺拍出10万/平的盛况。如今的朝阳，商铺出租、售卖情况又如何？
查询可知，朝阳商圈内的商铺月租金在1.2-2.3万之间，转让费在5-10万左右。如果想入手一间10平的商铺，成本至少需要9.2万（含月租1.2万+转让费8万）。
▲朝阳商铺出租数据
▲朝阳商铺出租数据
再对比其他热门商圈。江南万达商圈内的商铺月租金在0.4-0.5万左右，有些甚至还是学校旺铺；西乡塘北湖商圈里的商铺月租金表现更好点，平均在0.8-0.9万之间，西大附近比较贵，有些能上1.3-1.8万。
多项比较之下，很显然朝阳商铺依旧非常抢手，月租金仍维持在较高水准。不过，朝阳商圈目前在售新盘稀少，可售新商铺数量就更少有。
近日，和平新天地1层商铺预售备案价刚出炉，建筑面积区间为18-平，毛坯拟售主力价位元/平。入手一个18.3平的商铺，至少得准备万，完全能买套房了。
▲和平新天地商铺价格
位于火车站正地铁口的时代朝阳，其所拥有的商铺并不对外销售，而是全交由龙湖操盘。据置业顾问介绍，未来龙湖将在此打造大型商场，值得期待一下。
看到这里，你还觉得朝阳会没落吗？或许曾一度有颓势，但幸运的是，朝阳正在积极升级转型，待到三街两巷二期、水街旧改陆续完工，朝阳也会再回一波厚血，继续牢牢守住王者地位，投资这里的商铺，一点都不慌。
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