TUhjnbcbe - 2021/4/13 15:19:00
来吧，朝阳新城板块分析下集！上集可以戳这里《赣江东岸的首选板块，还有很多想象空间！》下集有两个重点：一个是朝阳内部划分，涉及不同以往的视角，可能是你从未想过的角度；另一个是房价以及板块格局。先从第一个开始，内部划分！一个全新的视角，但是未必正确，仅供参考，欢迎理性留言讨论！我们对朝阳新城通常的划分都是以桃花河为界，我们将朝阳划分为西朝阳和东朝阳。一条桃花河就是天然的界限，决定了很多东西。西朝阳是珠市+松柏，东朝阳是站小。如下图：西朝阳的内容比较纯粹，就是房子+配套，基本上没有不利因素，地铁也在这边，还有朝阳目前主要的商业中心、中央公园以及江边公园。东朝阳除开房子+配套，还有物流和污水厂。污水厂没有临近生活区，基本没有影响，一般来说污水厂的建设，需要距离生活区米以上的距离，所以朝阳居民基本无感。但是物流大车这个还是有些影响的，这个就不多说了，大伙都知道。所以就两个大片区的整体观感上，西朝阳是优于东朝阳的。但是实际上两个大片区的房价并没有很明显的区别，甚至有时候感觉东边还比西边贵那么一丢丢。个人以为原因是学区的预期东朝阳比西朝阳优，当然还有一个就是东朝阳有那么几个高品质的标杆盘，撑起了价格。比如新力雅园、国贸阳光、蓝光雍景王府……所以二者虽然有区别，但是真的没有谁更胜一筹！关于朝阳，通常都是这么来看的。但是我们肯定还是要聊一点新鲜的，所以今天用一个不太常规的视角来看朝阳新城，不知道有么有朋友跟我这样想过：北朝阳与南朝阳，云飞路为界！这块蛋糕是“横切”还是“竖切”，感觉就完全不同了！如下图：这几年老听到这样的说法：中国经济真正的差距不是东西，而是南北！这话放在朝阳新城其实挺合适的，传统的东西视角各有千秋，而南北划分则区别明显。话说东西朝阳的房价差距确实不明显，但是南北划分之后，就有明显区别了。朝阳新城这边二手上车门槛相对低都在南边，你说房子品质差很多么？我觉得有一点点差距吧，但是并不大，你看国贸天琴湾其实也还蛮好。但是优质而高能的配套基本都放在了北朝阳，南朝阳相对来说乏善可陈，而且商业目前落定都是村镇产业用地上的规划……物流也都在云飞路以南。所以在朝阳新城这边云飞路以北的面貌也会相对来说好一些，这一点在东朝阳尤其明显，西朝阳倒不是很明显，但是优质的配套和规划无论东西朝阳，都放在了北边。而北边的云锦路还有被5号线临幸的可能性，南边的概率就很小了。准备要落地的大悦城、有待建设的华侨城商业综合体都在北朝阳。这说明前期规划很重要，前期定位比较高级的地方，在未来预期被实现的时候，就是会更让人期待。南朝阳只有等待把物流给搬走了，重新规划与定位，不过个人以为要超越基本上困难。北优于南，这是一个非常规视角的看法！关于朝阳新城最后一个讨论的环节就是房价格局！有一点不得不说：朝阳新城是改善居住产品的主力供应地段！什么意思？这么说吧，一座城市是需要一些高端居住产品来容纳改善人群的置业与居住需求。如果一个片区只有刚需产品，很难吸引有购买力的人去居住的。没有这些购买力的进入，很难自发的推动房价上行，而且围绕这个片区的商业业态也很难做的精彩。这两年南昌平均房价基本没有变化，但是改善产品的价格在持续而缓慢的上行，背后就是南昌改善需求那种无处安放的欲望在释放。我们读者整体的购买力都是偏高的，与他们的交流中，我能明显感受到他们那种欲望。这一点尤其在红谷滩尤为明显，当被问到在红谷滩买个洋房的时候，我尤其挠头……友邦？红谷春天？梵顿公馆？还是新地阿尔法吧……所以阿尔法的价格真的很阿尔法！同理还有红角洲的联泰洋房（棕榈、梧桐），真的很少！相对来说朝阳新城这个片区与红谷滩相比小了很多，但是能供应出不少改善产品，尤其是朝阳新城开发的那一段时间流行高低配的规划方式，本质还是房企利益最大化的结果，但是给了改善人群更多的选择。在朝阳新城的上篇中我写了一个观点，就是这里会是南昌的头部板块之一。所以这里可以容纳更多改善人群、有购买力人群的置业需求，而且这个板块是有能级承受高级改善产品的！高级改善必须配优质地段才有意义，在弱地段建设高级改善，土地能级是承受不了的，要耗子尾汁！朝阳新城的地段能级是OK的，可以承受高级改善，并且有人买单！在改善产品的供应上，这一点九龙湖也相形见绌。到九龙湖去找洋房，虽然数量大，但也真的没啥选择，希望未来能供应点好产品！而朝阳洋房盘、别墅盘很多，华侨城万科最靠象湖公园那一溜，都会供应高级改善产品，未来北部地块据说还有大平层！改善人群是值得去朝阳找找房子的，除非你不喜欢这里！（不喜欢也正常，确实存在一部分人群只想在赣江西边，这个我也能理解！）朝阳未来的房价格局差不多成型了，几个头部小片区也已经形成先发优势了。如下图：最左边朝阳“CBD”：商务与商业的核心，未来可能是唯一双铁交汇的位置。中间雷池街：雅园、王府、阳光传统高品质楼盘，还有洲悦，未来北面的一块地有可能出现高级产品。最右边浮云塔周围：华侨城一二期，未来的合院产品！个人一个小观点：华侨城一期的住宅大概率是未来朝阳普通住宅里最贵的！（洋房对标洋房，小高对标小高、高层对标高层）也许这里会存在不认同和分歧吧，我觉得不重要。我表达的就是个人观点，理由有好几条，就不写了，反正我也没有想过要说服谁！等九洲大街北面的城市绿洲、玩美公园、曲水湾竣工后，我相信市场会验证的，我也相信我的判断，这话就放这，几年后我们再来看！好了，关于朝阳新城大致的板块概述就聊这么些，细致的内容就不深入了！最后关于朝阳板块的建议就是，我认为这个板块会是一直比较强势的，流动性没问题，缺点也有，如果能接受，板块没啥问题！Seeyou！-End-▼洪楼News专注南昌楼市楼盘测评、学区划分、板块分析更多的楼市资讯与思考欢迎扫码