TUhjnbcbe - 2021/4/25 16:59:00
九江怎么有那么贵的房子……对，这是一个比较纠结的问题。其实，除了九江，江西很多地市的房价，其实都比我想象的高。前天，我推送了一篇有关江西各地市房价的文章之上集（裂了！地市的房价都破两万了......），其中就以这张地图作为开篇。在文章推送之后，不论是在文章评论区还是我们的读者群里，都引起了一阵不小的轰动，质疑房价数据的声音也不少：来来来，我合着一起说明一下，各位请稍安勿躁，不要那么激动??1、首先哈，上篇内容里，我说自己是“云探盘”，是根据网站数据来做汇总分析的。有人说这个价格低了，那个价格高了......这个我没法实体去走访，只能借用网络上的数据，肯定会有偏差的。另外，我们其实不是在研究地市房价，我们只是在猎奇而已。2、上面这张九江房价地图，数据来源于贝壳数据，不是我自己标注的。而且我问了不少九江本地的朋友，还有地产行业的，深度核实了这张房价图的真实性是无误的。关于这张房价图，还有读者质疑：“九江的房价不可能那么高，以偏概全了”......其实我想说：我是以偏，但没概全九江整体的楼市均价，肯定不是2万。上图这个片区是九江市浔阳区，据本地好友告知，这属于九江老城区的中心区，以前很繁华，相当于南昌八一广场那一带。如今这边大都是老旧小区，住宅面貌比较老旧，所以上图所述的房价数据，是二手房房价，而且是当地顶级学区的二手房房价，并不能概论整个九江的房价。（上篇的内容中，我也没多聊九江，所以大家莫激动）就像我们不能拿莱蒙都会和绿地外滩这两个项目，去定义南昌的房价一样。呼～进入正题吧。上篇文章我写了赣州、吉安、新余、萍乡、宜春这5个地市的新房房价情况，这篇说说九江、景德镇、上饶、鹰潭、抚州这5个地市的新房房价情况。先说九江。九江九江总面积为平方千米，共有15个区、县、以及县级市，常住总人口数量为.03万人。浔阳区、濂溪区、以及八里湖新区，撑起了整个九江的房价天花板，不少新房单价均已破万。先拿浔阳区来说。浔阳区的新房房价区间在0.85-1.9w之间，均单价0.85w的新盘数量占比居多。这个片区属九江市的老城区，而且老城核心区的房价还不便宜，之前说的二手房房价破两万的现象，就出现在这里。据当地从事地产行业的朋友说，这里主要的溢价是学区，有双峰小学、同文学校（当地人称为“二中”）、以及九江一中这几个顶级学区扎堆。2万多的二手学区房的单价，把这个价格放到南昌，其实也能够上顶级学区的老破小了......濂溪区的话，新盘单价区间在0.65w-2.0w不等，均价0.65的楼盘数量居多，0.7-0.8w区间的也不少，有四五个楼盘单价1w以上，“头部资产”新天地公馆均单价2w......所以，有人留言说九江很多不过万的，这很正常，南昌1.3万以下的楼盘也有几十个呢……去年12月份我去了趟，面貌还可以，有个万达广场，还有个铜锣湾；万达广场的人流量还蛮大的，饭点开车经过周边，好堵......八月湖新区的房价也不低，新房单价区间在0.77-1.15之间，均价1w的居多。像中辉御龙湾均单价1.15w，嘉圆·悦湖居均单价1.15w，保利·天汇均单价1.06w，融创·*务壹号均单价1.06w......至于九江其它区县、县级市，新房均价基本都在6-7千左右，高的有个别8千多、破万的，低的有少部分4-5千左右的。接下来是景德镇。景德镇景德镇，总面积平方千米，共有4个行*片区，分别是：昌江区、珠山区、乐平、浮梁县。其中房价最高的片区是昌江区，目前在售新盘的均单价区间在0.38-0.95万之间，价格区间的差距还是挺大的，而且每个价格区间段的新盘数量不少。景德镇房价的第二阶梯是珠山区，新房均单价在7-8千左右。再就是乐平和浮梁县，乐平的在售新盘不多，目前就只一个，均单价0.63万；浮梁县新房房价和乐平差不多，浮梁县也有个别卖得贵点的，如天湖壹号0.8w，新力帝泊湾0.67w。景德镇我至今还没去过，对这座城市我是陌生的，只知道我爸以前会去景德镇买陶瓷......??上饶对！那个以??而闻名的城市，但其实除了鸡腿外，还有不少好吃的，比如灯盏粿、荞麦粿、各种粿......上饶市总面积为平方千米，常住人口数量为万，外流人口将近万。之前有听读者说，很多上饶人会选择到浙江去工作、定居......所以如“广东省赣州市”、“湖南省萍乡市”一样，上饶也被冠了个“浙江省上饶市”的称号。上饶市新房房价的头部片区主要在信州区、广信区，单价过万的楼盘基本出现在这两个片区。如广信区的旭日片区的新房房价区间在0.85-1.2w之间，信州区行*中心的新房房价区间在0.9-1w之间，老城区的新房房价区间在0.88-1.2w之间，高铁新区的新房房价区间在0.83-0.95w之间。至于别的区县、以及县级市，新房均单价基本都稳定在6-7千左右。鹰潭鹰潭市总面积大小为平方千米，常住人口总数为万人，共有信江新区、月湖区、高新区、贵溪市、余江区5个行*片区。其中信江新区的整体新房房价是鹰潭最高的，均单价为0.73w，也有个别略贵的楼盘，如中兆·壹号院卖到了均单价9千......其它片区的房价基本在均单价5-6千左右，便宜的有单价4千多，贵的有单价破1千的。整体来说，鹰潭的房价相比以上九江、上饶、景德镇来说，还是相对低一些。抚州最初对这座城市的了解，是初中时期，我们学校年级第一的学生，转学到临川一中......这是我人生中第一次看到他是如何从“鸡头”变“凤尾”的。临川一中，得了啊！抚州市总面积为平方千米，常住总人口数量为万，共有11个区、县、县级市。其中临川区的新房均价当属抚州最高，均单价区间在0.72-1.1w之间，7千、8千、9千之间的新盘数量都不少，单价过万的也有好几个，如海瑞江山城1.1w，明屹明樾台1w，海瑞鑫璟樾龙门1w，新力水投愉景湾1w......临川房价的第二阶梯是南丰县，均单价区间在0.77-0.83w。其它区县的均单价在7千左右，便宜的地方也有5-6千左右的。老样子，做总结的时候到了！放眼看去，除了萍乡，以上的几个地市的头部房价，是完全可以够上南昌的几个低价板块，如经开区、湾里、青云谱部分楼盘、象湖滨江部分楼盘。而九江几个头部新盘的价格放到南昌，也有大把可以挑选。这就又回到上篇文章的这个问题了：地市的头部板块or南昌的低价板块，买哪里？依旧是个无解的答案。就如九江，2万+的单价也是真实的买家买出来的……至于这个价格不如买南昌！这类问题，就没有对错之分，只有价值观之分。其实说到这里，我们又可以延伸到另一个问题：南昌头部or一线城市的低价板块，你怎么选？当然，这是一个能级较高的论点，各持己见。一个刚从深圳回来的朋友，用在深圳工作挣的钱，买了南昌不至于头部，但还算可以的房子。他跟我说，他好多深圳的同事，也最后回到了老家的省城买房，然后用“拔升过”的技能，在老家省城还混得不错......但无论如何，同样的钱买南昌的头部与一线城市的腰部（or腿部）都是客观存在的现象，每个人都会根据自身的情况作出选择。就像深圳最近有个激烈的争论，有篇帖子说：《卖掉20年老破小，举家离开深圳！不想让孩子沦为底层？》正方表示：在深圳上垃圾学校当底层，还不如去强二线当中层……反方表示：如今你卖掉，N年后你的孩子还要买回来……关于这个问题，我不多做言论，想给各位读者们留一讨论空间，毕竟关于“窗外事”，当事人的发言才最具内味儿，欢迎讨论呀！??-End-▼洪楼News专注南昌楼市楼盘测评、学区划分、板块分析更多的楼市资讯与思考欢迎扫码