裁判·要点
●不动产法判例与理论研究●
●●●裁判要点●●●
1.借名人与出名人为规避国家限购*策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购*策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。
2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
3.借名人为规避国家房屋限购*策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购*策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。
裁判·文书
●不动产法判例与理论研究●
●●●裁判文书●●●
中华人民共和国最高人民法院民事判决书（）最高法民再号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司。
法定代表人：霍拉庭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晖，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马苗苗，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐某欣。
委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。
一审第三人：曾某外。
再审申请人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司（以下简称中集哈深公司）因与被申请人徐某欣、一审第三人曾某外案外人执行异议之诉一案，中集哈深公司不服辽宁省高级人民法院（）辽民终号民事判决，向本院申请再审。本院于年6月12日作出（）最高法民申号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人中集哈深公司委托诉讼代理人刘晖、马苗苗，被申请人徐某欣委托诉讼代理人阎民到庭参加诉讼，一审第三人曾某外经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中集哈深公司申请再审称，请求撤销一、二审民事判决，改判驳回徐某欣全部诉讼请求或发回重审，案件受理费由徐某欣承担。主要事实与理由：（一）原审法院认定徐某欣支付房屋价款、占有房屋及代持关系的事实缺乏证据证明。关于付款，徐某欣本人仅支付万元房款，金钱系种类物不能推测天津红孩子商贸有限公司向天津安凯环保产品贸易有限公司（以下简称安凯公司）转账系给徐某欣妻子蒋某某的款项，蒋某某与曾某外各持股50%不排除安凯公司代曾某外付款，且曾某外与徐某欣在案涉房屋排除执行方面具有共同利益。关于实际占有，北京天泰长富建筑装饰工程有限公司（以下简称天泰公司）出具物业费发票形成于法院判令曾某外承担连带保证责任之后，不能证明徐某欣之前占有案涉房屋，且徐某欣一、二审陈述事实前后矛盾不合常理。关于代持，《房产代持协议》三页均被光照老化不符合常理，存在人为光照老化的嫌疑，其应当承担举证不能的后果。（二）原审法院混淆了物权与物权基础关系，认定徐某欣享有房屋物权系适用法律错误。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条规定的真实权利是指物权合同，而非物权本身。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，物权合同不需登记确认，案涉代持协议仅是合同当事人间的债权关系，不具有对抗效力，不产生设立物权的效果。（三）中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益的债权人。（四）根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，案外人同时提出确权请求的，法院可以在判决中一并作出裁判。但徐某欣在起诉状中未提起确权诉请，原审超出诉讼请求范围主动确权，程序违法。
本案再审申请审查期间，本院依法向徐某欣邮寄送达再审申请书副本、应诉通知书等法律文书被退回，徐某欣未向本院提交答辩意见。本案提审后，徐某欣经本院成功送达应诉通知书等法律文书后出庭应诉并答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要事实和理由：（一）徐某欣通过出售名下原有房屋经核验符合限购*策，已取得案涉房屋的《不动产权证书》，登记为案涉房屋的产权人。案涉房屋因登记在曾某外名下而成为中集哈深公司申请执行案中执行标的的事实基础已经丧失，执行异议之诉中不能就案涉房屋对中集哈深公司的权利进行救济。（二）徐某欣因对案涉房屋享有物权而足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条之规定包含两层含义，一是确实存在登记权利人和实际权利人不符的情形，二是该情形下需保护实际权利人权利。案涉借名买房关系中徐某欣的物权权利即为该解释保护的情形。案涉房屋的购房合同签订及房款和入住费用等支付均由徐某欣完成，其作为物权人当然享有排除侵害的权利。即使在取得不动产登记证书前，徐某欣也因享有物权期待权优先于金钱债权受到保护。且通过检索最高人民法院和地方高级人民法院的近期裁判，均从保护实际产权人合法权益出发，以达到案外人执行异议之诉的保护目的。本着同案同判的原则，本案应认定徐某欣具有排除执行的民事权益。（三）中集哈深公司不属于因商事外观产生的，基于信赖利益而保护的债权人范围。商事外观主义原则的目的是维护交易安全稳定，落脚点在商事交易，当第三人因信赖登记而选择进行商事交易的，才可适用该原则保护其信赖利益。曾某外在先订立《最高额保证合同》，当时案涉房屋尚未办理产权登记，商品房网签等个人信息也不对外公示，中集哈深公司并非基于信赖曾某外拥有案涉房屋产权或备案登记等而订立该保证合同。（四）原审程序合法，未超出诉讼请求范围进行审理。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人执行异议之诉是确认之诉加形成之诉的组合，本案中确认徐某欣对案涉房屋享有物权与排除强制执行之间具有诉讼请求上的同一性，故原审未超诉请审理，不涉及程序违法。
曾某外在本案再审申请审查期间未向本院提交意见陈述。本案再审审理期间其提供书面意见述称，徐某欣因受北京限购*策影响无法购买案涉房屋，遂商议以曾某外名义购房并签订代持协议。案涉房屋购买、付款、装修均由徐某欣自己进行，房屋也由徐某欣自己使用。故案涉房屋所有权人是徐某欣，曾某外只是暂时代持，和房屋无实际关系。
徐某欣一审起诉请求：中止执行（）辽01执号民事裁定书，解除对位于北京市朝阳区房产（以下简称案涉房屋）的查封；诉讼费由中集哈深公司承担。主要事实和理由：徐某欣通过与曾某外签订《房产代持协议》，实际付款购买案涉房屋并占有使用至今。案涉房屋虽登记在曾某外名下，但房屋产权证书不能等同于所有权，曾某外并非案涉房屋的真实所有权人,无权处分房屋，法院将案涉房屋作为曾某外财产查封拍卖缺乏法律依据。
一审法院查明的事实：年12月20日，徐某欣与曾某外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐某欣；徐某欣以曾某外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾某外名下；曾某外仅代替徐某欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐某欣书面同意，曾某外不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“曾某外”。
年12月24日，金某向北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）支付购房款20万元；年1月14日至年5月14日期间，安凯公司分25次向星泰房地产公司支付购房款共计元；年5月8日，徐某欣向星泰房地产公司刷卡支付购房款万元,上述购房款合计元。
年3月8日，星泰房地产公司与曾某外签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定曾某外购买案涉房屋，房屋总价款元，买方签名为“曾某外”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理系统网签合同（编号：XFXXX），双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾某外”。年1月8日，曾某外向王某出具《授权委托书》，委托王某代为办理案涉房屋的不动产登记相关手续。同年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾某外名下,《不动产权证书》编号为京（）朝阳区不动产权第XXX号。
年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）作为贷款人与大庆庆然天然气有限公司（以下简称庆然公司）作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。同日，兴业银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对万元借款承担最高本金限额为万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。年5月16日，一审法院作出（）沈中民三初字第号民事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金.43元及利息（截止年7月24日利息.52元和年7月25日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、马某某承担连带给付责任。
判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。年10月17日，一审法院作出（）辽01执号民事裁定书，查封登记在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一审法院扣划了曾某外名下北京银行股份有限公司上地支行的存款元。年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到庆然公司执行款.07元、.38元的收款收据。
年8月27日，案涉房屋办理抵押登记（登记证明编号：京〔〕朝阳区不动产证明第XXX号），抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，抵押人为曾某外。
同年10月14日，徐某欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金元。11月4日，徐某欣向燃气公司支付案涉房屋燃气费元；12月26日，徐某欣向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋-、-、-年度供暖费.8元/年度。
年4月11日，徐某欣向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于年4月24日作出（）辽01执异号执行裁定书，驳回徐某欣的执行异议。
本案诉讼中，一审法院于年6月28日分别依徐某欣和中集哈深公司申请，委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商品房现房买卖合同》《声明书》《授权委托书》中的‘曾某外’三个字系徐某欣所签”和“徐某欣向法院提交的《房产代持协议》签署的具体时间”进行文检鉴定。年8月28日，辽宁仁和司法鉴定中心出具[]文鉴字第号文检司法鉴定意见书，鉴定意见为：该三处“曾某外”签名字迹均为徐某欣书写；《房产代持协议》中“曾某外”字迹因光照老化失去检验条件，具体签署时间无法确定。双方对徐某欣书写曾某外的鉴定结论无异议。
一审法院认为：关于徐某欣与曾某外是否形成借名买房关系的问题。经鉴定，《北京市商品房现房买卖合同》《授权委托书》《声明书》中“曾某外”签名字迹均是徐某欣书写，各方对此均予认可，结合《房产代持协议》及曾某外庭审自认案涉房屋所有人是徐某欣的情况，可以证明案涉房屋买卖及权属登记全过程均由徐某欣经办。徐某欣提供了其本人、金某及安凯公司向星泰房地产公司支付约定总房款共计元的付款凭证，结合证人证言可证实案涉房款由徐某欣支付。徐某欣提供的采暖费等收据及证人证言，证明案涉房屋实际由徐某欣占有使用。上述证据互相印证，足以证明徐某欣与曾某外借名买房事实成立。
关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避国家限购*策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性的问题。限购*策为房地产市场的行*调控管理手段，非法律和行*法规的强制性规定，徐某欣占用曾某外的购房资格，曾某外即失去购房资格，不会导致地区限购*策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾某外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐某欣对案涉房屋享有的财产权利。
关于徐某欣是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以推翻这种推定，维护事实上的真实。本案中，《房产代持协议》及由徐某欣代曾某外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐某欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故徐某欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。中集哈深公司并非针对曾某外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾某外的保证责任查封执行曾某外的财产。案涉房屋不是担保物，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。综上，可以认定徐某欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。
关于本案诉讼费负担问题。徐某欣知道或应当知道将其购买房屋登记在曾某外名下将引发的法律风险，曾某外作为被执行人不主动履行生效判决，均对酿成本案诉讼存在过错，故案件受理费由徐某欣与曾某外共同负担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行案涉房屋；()辽01执异号执行裁定书失效。案件受理费元，由徐某欣与曾某外共同负担。
中集哈深公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，驳回徐某欣一审诉讼请求；本案诉讼费由徐某欣承担。主要理由：（一）徐某欣未对案涉房屋诉请确权，一审认定确权内容，超出诉讼请求范围，属越权裁判。（二）一审法院认定徐某欣与第三人“存在借名买房关系并合法占有案涉房屋”缺乏证据证明。（三）物权期待权是确切能够实现的权利，徐某欣不具购房资格，北京市房产登记部门不会为其办理变更登记，故徐某欣不存在物权期待权。（四）中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益债权人。
二审法院另查明：
1.徐某欣与蒋某某系夫妻关系。蒋某某和曾某外是安凯公司的股东，各出资万元，各占50%股份。2.《China