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年房价变化回顾1、年跑赢大势的城市，除了众所周知的长三角区域，还有出人意料的辽中南区域，尤其打脸传统认知的是，胡焕庸线被突破，关中平原和山西中部，均有上佳表现；2、大西北高歌猛进，三四线城市表现亮眼，延安房价提升值同比增长21.42%，革命圣地领跑，意味深长；二线城市里，深圳的魔幻行情直接带动东莞房价上涨，东莞房价提升值同比增长16.14%，超过深圳的4.67%；3、不得不感慨，祖国确实地大物博，遍地都有机会，就看有没有眼光和运气了。年房价变化预测1、胡焕庸线以北延续跑赢大势的行情，哈长也是有一波让专家跌破眼镜的行情，北部湾机会非常明显了；2、二线的西安是西北市场领头羊，大湾区依然是东莞抢戏，山海关外的沈阳不错，北部湾领头羊是南宁，还有一个黑马是贺州。03二手房市场结构及变化趋势1、主流单价段为0.5-1.2W区间；1.5-3.4W区间占比显著提升；2、主流区间为75-㎡。变化趋势来看，刚需面积80m2以下面积段普遍占比下降，85-㎡改善面积有明显提升；3、主流总价段为50-W区间，其中50-75W房源占比仍在提升，另外-W高总价段区间房源也有所提升。04新房市场结构及变化趋势1、全国主流在90-㎡区间；随城市线越弱，主流面积段越大，其中一线中㎡以上大面积段有一定需求规模；2、全国提升明显的面积区间为90-㎡，二线城市-㎡大面积改善区间表现突出。以上，我们通过房价提升值，回顾年房地产市场的房价变化，找出了跑赢大势的城市，也进行了简单的房价提升值变化预测，希望为大家投资提供一点帮助。我们希望通过研究房价增幅的历史变化趋势，利用莫兰指数，摸索出房价在城市间轮动的特征。方法说明：莫兰空间聚集说明：①HH区(High-High)：城市房价增速高，周边城市也高；②HL区(High-Low)：城市房价增速高，周边城市低；③LH区(Low-High)：城市房价增速低，周边城市高；④LL区(Low-Low)：城市房价增速低，周边城市也低。05从房价增速来看，可以发现1、年-年，全国市场大牛，旅游型城市尤其突出，全国房价平均增速18.3%；2、年-年，价格增长回归理性，临沂成为增长黑马，全国房价平均增速4.2%；3、-年，价格增速均值为三年最低，东莞成就三年增速之最，全国房价平均增速3.6%；4、全国房价平均增速，从18.3%到4.2%到3.6%，连续三年下降，需要警惕房价增长周期已经接近尾声，即便年房价不出现下跌，但建议房地产开发商，买地投资还是要谨慎理性，盲目追高也可能让企业陷入经营危机，至于个人投资者，卖股买房万万不可，小心成为楼市接盘侠。06从房价增幅的莫兰指数来看1、-年，北强南弱，山东半岛、长三角、中原、成渝城市群为增长聚集区域，山东半岛表现抢眼；2、-年，长三角持续走强，关中平原、呼包鄂榆等西北组团突围；3、-年，四组团分布，西北+长三角为核心，西南开始崛起；4、过去三年，北强南弱→西北突围→西南崛起，长三角一直都是赢家，接下来呢？通过人口、土地、资金36个指标将全国城市细分为10个等级，再来看看：可以看到：仅靠目测，根据“全国房价平均增速，从18.3%到4.2%到3.6%，连续三年下降”，就推测“房价增长周期接近尾声”。有些严谨的朋友表示不服，我们也觉得草率了。于是，我们继续深入研究，通过研究混沌理论中奇异吸引子，以及宏观因子对房价的影响，得到未来房价增长的趋势以及区域轮动机会的预判。方法说明：房价因子混沌预测1、混沌预测：利用Takens嵌入定理及城市房价历史数据，重建房价混沌系统整体运动轨迹，得到房价混沌预测。2、宏观因子预测：将全国房价三年涨幅与城市宏观指标三年涨幅指标绝对值建模，筛选城市房价影响因子，并根据筛选出的因子对房价进行预测。3、计算上述两者的算数平均，根据概率模拟生成城市各个区域的房价增幅。07房价增速预判果然，靠直觉或经验推测市场趋势还是不靠谱，从房价增速预测的结果上看，年-年，全国整体市场回暖，价格平均增速提升至9.8%；但是，上一篇我们的建议依然有效——“即使年房价不出现下跌，但建议房地产开发商，买地投资还是要谨慎理性”，因为平均涨幅不等于全面上涨，从结构来看，很多前期热点城市的房价是躺平甚至下跌的，把握结构性的机会还是很重要，比如，其中贺州、朝阳、玉溪有望成为新一代黑马；08房价增速莫兰指数从房价增幅的莫兰指数来看，年-年，空间上呈现，一轴“珠三角-广西-云南”突围，重庆、天津、河南崛起，这就是结构性机会；所以，上一篇我们的建议依然有效，“个人投资者，卖股买房万万不可”，在前期热点城市，尤其在目前暴涨的一二线城市买房，“小心成为楼市接盘侠”！09城市结构性机会城市分化加剧，不论企业投资买地，还是个人投机炒房，都需要大胆假设，小心求证，比如说：北京，整体市场购买力下降，需求增长缓慢；成都，购买力持续上升，市场极度供不应求上海，购买力增长动力不足，市场供求处于平衡阶段广州，市场需求支撑强，居民购买力提升深圳，楼市高地，市场供应限制了需求增长重庆，购买力增长乏力，需求支撑弱西安，市场供不应求，购买力增长有支撑昆明，文旅型城市，内生需求支撑不足贵阳，价格与需求下降，购买力增长支撑不足南宁，市场长期供大于求，警惕购买力增长支撑不足苏州，价格增长停滞，市场供大于求，购买力支撑下降杭州，需求支撑强，年开始购买力提升宁波，价格快速提升，市场已供大于求，购买力增长支撑不足郑州，购买力提升，市场极度供不应求武汉，市场需求回归均值，价格保持平稳，购买力变化相对稳定总的来说，年很多前期热点城市的房价是躺平甚至下跌的，把握结构性的机会还是很重要——在空间上呈现，一轴“珠三角-广西-云南”突围，重庆、天津、河南崛起，这就是结构性机会，而在目前暴涨的一二线城市买房，“小心成为楼市接盘侠”。不论企业投资买地，还是个人投机炒房，都需要大胆假设，小心求证！可重点拥抱大西南亚热带省域，中越超级世界工厂轴线。来源：禾略，本文已获得作者授权，对原作者表示感谢！预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇