北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、*产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告签订的《关于变更一号购房人的协议书》及原告与被告一签订的《认购协议》无效；2.被告二与被告三返还原告已支付的购房款万元；3.被告二与被告三赔偿原告资金占用的损失。
事实和理由：年5月22日，原告与三被告共同签订了《关于变更一号购房人的协议书》（以下简称协议一）；同日，原告与被告一签订了《认购协议》（以下简称协议二）。上述两份协议约定了原告向被告二、被告三购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）。此后，原告于年5月22日依约向被告二及被告三支付了购房款万元。原告依据合同严格履行了各项义务，被告一却迟迟不肯办理解押及过户手续。
后来原告才得知涉案房屋己被被告一的债权人依法申请了查封，并即将被司法拍卖。被告二、被告三在将涉案房屋卖给原告时就知道被告一没有能力为涉案房屋办理解抵押，却仍然以欺诈、恶意隐瞒的方式将涉案房屋出让给原告，并用所取得的购房款购买了其他房屋。原告有权依法要求被告二与被告三退还已付全部房款并赔偿各项损失，原告与被告二及被告三多次协商未果，为维护自己的合法权益提起诉讼，望法院判如所请。
被告辩称
被告一辩称，同意原告的诉讼请求。
被告二及被告三辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述于年5月22日与被告一签订协议二与事实不符，双方实际签订日期为年4月19日。被告二与被告三原为夫妻，二人在婚姻关系存续期间，于年与被告一签订了《认购协议》（以下简称《年认购协议》），向被告一购买涉案房屋，并向被告一支付了房屋总价款.08万元，被告一分别于年和年向被告二出具了购房款收据和发票，并将涉案房屋于年实际交付给被告二与被告三使用。
在被告二与被告一签订的《年认购协议》尚未解除且被告二毫不知情的情况下，原告为购买涉案房屋，于年4月19日与被告一签订了协议二向被告一购买涉案房屋。原告向法庭虚假陈述是年5月22日与被告一签订协议二，实际目的是为隐藏原告与被告一签订协议二在前，被告二与被告一解除《年认购协议》在后的客观事实。
第二，本次交易的真实模式是原告先与被告一签订协议二，再由被告二与被告一解除《年认购协议》，而非被告一将《年认购协议》的合同权利整体转让给原告。原告起诉系基于与被告一之间成立的房屋买卖合同关系，其权利基础来自于年4月19日与被告一签订的协议二，而非受让于《年认购协议》。被告二及被告三与原告之间不存在房屋买卖的法律关系也不存在债权转让的法律关系，原告以合同目的无法实现为由，要求被告二及被告三退还购房款，没有合同和法律依据。
第三，被告一为原告开具的《收据》证实原告向被告一支付的合同款项，系其依照协议二应当向被告一支付的购房款，即便协议二解除，也应由被告一退还原告款项。《年认购协议》解除后，被告二与被告一之前所签订的法律文件全部解除失效，财务收据、发票退回被告一，被告一应将被告二交付的购房款全额退还被告二，再向原告收取协议二约定的购房款，被告一收支金额完全一致，三方之间为了财务便利，才约定被告二及被告三向被告一支付的购房款系为原告代缴。
原告向被告二及被告三支付的款项是作为购房义务人与被告一约定代被告一向被告二及被告三履行债务，而非向被告二及被告三购买房屋而支付的购房款。退款责任人是依据协议二收取原告购房款的被告一而非被告二及被告三。
第四，原告称被告二及被告三以欺诈、恶意隐瞒的方式将涉案房屋出让给原告，没有任何事实与法律依据。被告二及被告三并非被告一的内部人员，被告一是否有能力解除涉案房屋的抵押，被告二及被告三并不知情。原告与被告一签订的协议一中也明确约定涉案房屋有抵押，原告作为买受人，对于设定抵押的房屋最终能否顺利过户，应当负有必要的注意义务，现因被告一向原告隐瞒无力解除房屋抵押且房屋已被人民法院查封的事实，导致涉案房屋无法按照协议二的约定按时过户，责任在于被告一，与被告二及被告三无关，原告称是被告二及被告三欺诈、恶意隐瞒，没有任何事实与法律依据。
法院查明
原告（丙方）与被告一（甲方）、被告二及被告三（共同作为乙方）签订协议一，载明：鉴于乙方购买涉案房屋，乙方已经通过其他个人或公司支付了全部购房款，甲方将标的房屋交付给了乙方，丙方决定购买标的房屋。甲、乙、丙三方经过平等协商，就变更标的房屋购买人事宜达成协议如下：“1、甲乙丙三方一致同意将标的房屋购买人由乙方变更为丙方。2、乙方同意此前向甲方支付的标的房屋购房款为代丙方支付，并向甲方另行出具书面说明；关于乙方和丙方之间房款的支付方式以及房屋的交付等由乙方和丙方另行约定，与甲方无关。
3、自本协议签订之日起，乙方将其对甲方及标的房屋相关的所有权利和义务一并转让给丙方，甲乙双方之间就标的房屋不再有任何关系；甲乙双方之间再本协议签订之前已经形成的全部文件、材料，包括但不限于认购协议、房款收据等全部失去效力。4、本协议签订后，乙方将甲方为其出具的房款收据和发票交回甲方，甲方按照乙方交回收据所记载的金额为丙方出具财务收据。5.甲方同意和丙方签订关于标的房屋的《认购协议》，并于《认购协议》签订之日起日内协助丙方交纳办理不动产证书所需的费用，将标的房屋产权转移到丙方名下。”
庭审中，原告及三被告均认可各方于年5月22日签订协议一。
原告（乙方）与被告一（甲方）签订协议二，载明：房屋建筑面积为.88平方米，房屋总价为.08万元；甲乙双方均认可，本协议签署之日，乙方已经支付了全部购房款.08万元（购房款支付见该房屋此前的购房人孙某英、赵某霞出具的代周某磊付款说明）；乙方同意甲方在本协议签订之日起日内为乙方办理产权证；本协议在甲乙双方签订正式的《北京市商品房现房买卖合同》当日自行失效，并且由甲方收回。
原告于年5月22日向被告二的银行账户转账万元，转账业务凭证附言载明“一号房屋购房款”。
被告二（声明人2）与被告三（声明人1）作出《关于一号购房款的声明》，载明：声明人1和声明人2与被告一签订《认购协议书》，购买了被告一开发的坐落于北京市朝阳区一号，并通过第三方支付了全部购房款.08万元。声明人再次郑重声明：上述.08万元全部转成原告购买北京市朝阳区一号的购房款，声明人不再就该购房款向被告一主张任何权利。
被告一于年5月22日向原告出具收据，载明其收到原告交来涉案房屋购房款.08万元。
另查，被告二及被告三作为案外人于年9月3日向北京市第四中级人民法院(以下简称四中院）提出书面异议，请求四中院依法中止对涉案房屋的执行。四中院裁定书审理查明部分载明“本院在审理W银行诉C公司、钟某楠金融借款合同纠纷一案中，依据于年查封了案涉楼盘的18套房屋（包括案涉房产），查封期限均为3年……另查明，赵某霞、孙某英与C公司于年签订《认购协议》，以.08万元的价格购买了案涉房产，C公司于年11月、年3月分别为案外人赵某霞、孙某英开具了案涉房产的购房款收据、发票。案外人交纳了与案涉房产有关的物业费（年3月至年3月及年5月）。再查明，赵某霞与孙某英于年8月24日离婚。除案涉房产外，赵某霞名下有一套房屋，房屋坐落于北京市朝阳区二号，共有情形为单独所有，用途为住宅，登记时间为年6月16日。”
该判决本院认为部分载明“本案中，案外人赵某霞在本市有其他住房，其属于一般不动产买受人，而非商品房消费者，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件……案外人在签订《认购协议》前本可以通过查询了解案涉房产上存在抵押的情况，从而避免将来无法办理产权登记的风险，案外人忽略此节直接签订《认购协议》的行为，应当认定案外人未尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能，故案外人对于案涉房产未办理过户存在过错，其所享有的民事权益依法不能排除执行，对其所提异议请求，本院不予支持。”
本案中，经原告申请并提供担保，本院依法查封了被告二名下所有的位于北京市朝阳区二号房屋，查封期限自年2月22日至年2月21日。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.被告二及被告三与被告一的合同签订及资金往来
被告二及被告三主张二人于年向被告一购买涉案房屋所在小区三号房屋，面积是平方米左右，房屋售价约为多万，该房屋一直是被告二及被告三居住，后来二人觉得房间小，就在当时解除了与被告一签订的认购协议，并重新与被告一签订关于涉案房屋的《年认购协议》，将房屋差价补齐，被告一于年将涉案房屋交付给被告二及被告三使用，当时被告二及被告三向被告一共计支付了.08万元，是全款交清。
2.原告与三被告的合同签订及资金往来
原告主张其于年5月22日与三被告签订协议一的当日，与被告一签订了协议二。原告于年5月22日一次性向被告二转账万元。另，原告主张其签订协议一与协议二之后，被告二及被告三向其交付房屋，但当其发现涉案房屋无法过户后，其并未实际使用涉案房屋，涉案房屋一直处于搁置状态，其一直在与三被告协商办理房屋过户的问题。
被告二主张原告向其转账的万元里，有.08万元属于购房款，超过的费用应属于资金占用费，因为被告二及被告三从年起所交付的.08万元房款就压在被告一处多年，由于.08万元购房款系原告交付于被告一，故被告二多收的资金款项同意退还。另，被告二及被告三主张涉案的协议一及协议二签订前，一直是其占有使用涉案房屋。
被告一主张其与原告没有任何实际接触，涉案的房屋买卖合同关系是原告与被告二及被告三所建立，不是其与原告所建立。当时，涉案房屋是原告与被告二及被告三联系，被告二及被告三将涉案房屋出卖给了原告，后来被告一出具签订变更协议或证明，是为了配合原告办理涉案房屋的过户手续，本案真正的房屋买卖合同关系相对方是原告与被告二及被告三。年，被告二与被告三离婚，被告二要求被告三对其进行补偿，被告二的姨和姨夫找到被告一的代理人，要求将涉案房屋过户到被告二名下，被告一表示无法办理过户。后来他们就找到原告，原告就从被告二与被告三的手里购买了涉案房屋，原告将购房款支付给被告二与被告三，被告二与被告三也知道涉案房屋无法过户，并且被告二的姨夫找到被告一表示被告二与被告三已经将涉案房屋卖给原告，要求被告一协助原告办理涉案房屋的过户手续。
但是被告一仍向被告二与被告三表示涉案房屋无法办理过户。此后，被告二就用原告支付的购房款购买了本案中被法院查封的位于北京市朝阳区二号房屋。如果被告二与被告三不将涉案房屋出卖给原告，而是直接找被告一退房的话，被告一也无钱可退，所以被告二与被告三就直接找到原告，向其出售了涉案房屋，并且收了涉案房屋的购房款。
被告二及被告三对于被告一陈述的买房细节不予认可，并称其与原告在涉及本案交易前是素不相识的，其最终知道原告这个人也是通过被告一的销售人员所介绍，该销售人员联系被告二及被告三表示原告要购买涉案房屋。对于被告一所述的其他内容，都是口头陈述，希望以证据为准，没有证据的单方陈述其不予认可。
裁判结果
一、确认原告周某磊与被告北京C公司、被告赵某霞、被告孙某英签订的《关于变更一号购房人的协议书》及原告周某磊与被告北京C公司签订的《认购协议》无效；
二、被告赵某霞、被告孙某英于本判决生效之日起十日内返还原告周某磊购房款万元；
三、驳回原告周某磊的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点有二：1.如何确认涉案的房屋买卖合同关系中真实的交易主体；2.涉案的协议一与协议二的效力如何认定。
针对本案第一个争议焦点：
第一，根据庭审查明的事实，被告二及被告三于年从被告一处购买涉案房屋所在小区的另一套房屋并支付了相应房款，此后二人于年因故换房购买涉案房屋并补足差价，至此二人共计向被告一支付购房款.08万元，被告一将涉案房屋交付于被告二及被告三。虽然，涉案房屋的所有权一直未发生转移登记，但被告二及被告三将购房款支付于被告一，被告一亦已将涉案房屋交付于被告二及被告三。
第二，裁定书显示被告二及被告三系以案外人的身份就涉案房屋被执行的事宜提起执行异议之诉，此举表明其认为其在当时系涉案房屋的相关权利人。而裁定书中查明被告一为被告二及被告三开具了涉案房屋的购房款收据、发票，且被告二及被告三交纳了年3月至年3月及年5月期间涉案房屋的物业费，故被告二及被告三在交费、收房之后已实际占有使用了涉案房屋。
第三，关于本案中涉案房屋的交易行为，可以概述为三个部分，即：“原告与三被告签订协议一，原告与被告一签订协议二”“原告向被告二的银行账户转账支付万元购房款”“被告二及被告三向原告交付涉案房屋”。虽然，本案中原告未与被告二及被告三直接签订房屋买卖合同，而是通过签订协议一及协议二的方式完成书面合同的签订这一房屋买卖合同关系成立的形式要件，但协议一约定“关于乙方和丙方之间房款的支付方式以及房屋的交付等由乙方和丙方另行约定”，表明该协议签订时各方已明确房款支付及房屋交付系发生于原告与被告二及被告三之间，而实际中购房款确系由原告直接支付于被告二，被告二及被告三将涉案房屋交付于原告。可见，本案实际的房屋交易行为发生于原告与被告二及被告三之间，且被告二及被告三通过对涉案房屋的“一买一卖”获取了一定的收益。
综上所述，法院认为涉案的房屋买卖合同关系中真实的交易主体应为原告与被告二及被告三，被告一系配合上述房屋买卖合同关系的建立而签订了协议一及协议二。
针对本案第二个争议焦点：
本案中，根据裁定书显示，涉案房屋于年2月21日被四中院查封，协议一及协议二的签订时间均晚于涉案房屋被查封的时间，而协议一及协议二系为了处分交易涉案房屋所签订，且本案审理过程中该查封并未被解除，各方当事人亦未举证证明申请采取该查封措施的权利人同意涉案房屋的转让交易行为，故法院确认上述两份协议应属无效。
民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，各方当事人签订涉案的两份协议后，原告向被告二转账支付了购房款万元，现涉案的两份协议经法院认定无效后，原告要求被告二及被告三返还已支付的万元购房款，于法有据，法院对此予以支持。关于原告主张的资金占用损失，虽然涉案的两份协议经法院认定无效，但被告二及被告三在协议签订后已将涉案房屋交付于原告，原告虽称其因涉案房屋未办理过户手续而未实际使用，但并无证据表明被告二及被告三存在恶意拒绝配合原告办理涉案房屋过户手续的情形，故法院对原告主张的资金占用损失不予支持。