北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、*产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
三原告向本院提出诉讼请求：判令朱某江立即向三原告支付北京市朝阳区一号的购房款60万元及利息。
事实和理由：W公司开发的项目系由M公司承包，案外人陈某（已故）为该项目的实际施工人。项目完工后，因W公司无力支付全部工程款，故于M公司于年9月10日签订《结算协议书》，约定由北京W公司将其开发建设项目中包括北京市朝阳区一号房屋在内的部分未销售商业用房和住宅作价转让给M公司，W公司应收取的房屋销售款冲抵应支付给M公司的工程款。
后，W公司出具《声明书》表示，自年9月12日起，上述房屋所有权及其相关权益均归M公司享有（其中包括该房屋的所有权及其收益）。依据协议约定，W公司根据M公司的指示，无条件配合其指定的相关购房人签订商品房买卖合同，并办理房屋产权登记手续等；同时，相关权利义务均由M公司独立享有和承担，M公司有权在我国法律、法规规定的范围内就上述房产以其自己的名义提起诉讼、收取房款、主张违约责任等。
鉴于陈某为项目的实际施工人，M公司亦确认包括涉案房屋在内的上述房屋所有权、收益权、购房款请求权等相关权益归陈某所享有。由于陈某因病突然去世，M公司遂与其法定继承人刘某英、陈某菲、陈某云于年1月19日共同签署了《债权转让协议》，将M公司对W公司及相关房屋买受人享有的债权转让给三原告，包括M公司在《结算协议书》《声明书》等文件项下的债权及相关权益，以及就上述房屋向相关个人或单位提起诉讼、收取房款、主张违约责任等权益。M公司及三原告已分别向W公司、朱某江依法送达《债权转让通知书》。
债权转让过程中，经三原告对账查询发现，朱某江擅自占用该房屋至今，但一直未向陈某支付全部购房款。朱某江应向三原告支付房屋价款及相应利息。故三原告诉至法院。
被告辩称
朱某江辩称，不同意三原告的全部诉讼请求。1.朱某江与陈某是朋友。陈某挂靠M公司承包了工程。年，该工程结算时，W公司用71套房屋折抵了工程款，因陈某是实际施工人，所以该71套房屋应归陈某所有。朱某江于年购买了一号房屋，同年4月与陈某挂靠的M公司签订协议书，约定购房款是元。此后，陈某一直将该房屋作为储藏室使用，朱某江因不着急用房便未催促陈某交房，也未支付房款。
年底，朱某江找到陈某要求交付房屋，陈某提出涨价并要求涨至60万元。朱某江为购买房屋亦同意了60万元的购房价格，但为防止陈某反悔，朱某江要求先办理过户再支付60万元。年12月20日，陈某以M公司名义向W公司报告，要求W公司为朱某江办理网签及过户。年1月24日，朱某江与W公司签订网签合同；2月3日该房屋过户至朱某江名下；2月7日，朱某江用其前妻高某的名义向陈某支付了60万元购房款。朱某江与陈某的买卖合同已经履行完毕，朱某江不欠付陈某任何款项。
2.该房屋于年便过户至朱某江名下，三原告起诉已经超过诉讼时效。此外，朱某江曾以被继承人债务清偿纠纷起诉过三原告，陈某菲、陈某云在诉讼中以公证方式表明放弃继承陈某的所有遗产，所以陈某菲、陈某云作为原告主体不适格。
M公司、W公司未作陈述。
法院查明
位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）于年2月3日登记至朱某江名下，涉案房屋建筑面积40.87平方米。
三原告称，“”工程项目系由W公司开发、M公司承包，陈某（刘某英之夫，陈某菲、陈某云之父）系该项目的实际施工人；项目完工后，因W公司无力支付全部工程款，故与M公司签订《结算协议书》，约定由W公司将其开发建设的“”项目中包括涉案房屋在内的部分未销售商业用房和住宅作价转让给M公司，W公司应收取的房屋销售款冲抵应支付给M公司的工程款；W公司又出具《声明书》表示，自年9月12日起，上述房屋所有权及其相关权益均归M公司享有（其中包括该房屋的所有权及其收益）；
鉴于陈某为实际施工人，M公司亦确认包括涉案房屋在内的上述房屋所有权、收益权、购房款请求权等相关权益归陈某所享有；由于陈某因病突然去世，M公司遂与其法定继承人刘某英、陈某菲、陈某云于年1月19日共同签署了《债权转让协议》，将M公司对W公司及相关房屋买受人享有的债权转让给三原告；现三原告对账查询发现，朱某江擅自占用该房屋至今，但一直未向陈某支付全部购房款。
朱某江主张其已向陈某支付了60万元的购房款，不欠付任何款项，为证明其主张，朱某江提交的主要证据有：
1.年4月，M公司（甲方）与朱某江（乙方）签订《协议书》，约定朱某江购买涉案房屋，总金额为元。
2.年12月10日，M公司向W公司提交的《报告》，内容为“兹有我司关于办理甲方递给我方的住宅完善手续事宜，我公司还有1套没有办理网签手续，现将该房屋网签给朱某江名下办理正式网签手续，办理完善的房屋买卖手续，并给第三人开具房屋买卖发票，以上所需的相关合法手续均有朱某江代表我公司办理……”，落款处加盖M公司公章，并有“陈某”签字。
3.打印日期为年1月24日，W公司（出卖人）与朱某江（买受人）签订的《北京市商品房现买卖合同》，系W公司根据上述《报告》与朱某江办理了网签。
4.银行底单及案外人高某名下银行交易明细，显示高某于年2月7日向陈某名下账户支付60万元。
5.证人高某证言，高某作证称其于年2月7日向陈某账户支付的60万元，是代朱某江因购买房屋向陈某支付的购房款，当时是先办的手续后付的房款；其虽早与朱某江办理离婚手续，但朱某江离婚后未离家，朱某江的工资也是交由高某保管，双方的存款共同使用。
三原告对《协议书》真实性有异议，对证人证言亦有异议，同时主张《报告》落款处“陈某”的签字与陈某此前的书写不一致，但不申请相关鉴定；三原告认可朱某江提交的其他证据的真实性，但对证明目的不予认可，主张上述证据不足以证明朱某江履行了支付购房款的义务。经询，三原告主张其提起房屋买卖合同纠纷之诉，系因W公司与朱某江签订的《北京市商品房现房买卖合同》中出卖人的权利义务继受人是陈某。
朱某江另提交了之前民事判决，载明朱某江以被继承人债务清偿纠纷起诉刘某英、陈某云、陈某菲，要求代为清偿被继承人陈某所欠朱某江的债务；陈某云、陈某菲在诉讼中明确表示放弃继承陈某的所有财产，所以陈某云、陈某菲无权提起本案诉讼。陈某云、陈某菲对此解释为，其提起本案诉讼依据的是债权转让，并同意法院调整案由。朱某江另提出诉讼时效抗辩。
裁判结果
驳回原告刘某英、原告陈某云、原告陈某菲的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明事实及双方陈述，争议焦点如下：一、三原告起诉朱某江，主体是否适格；二、朱某江提出时效抗辩是否有依据；三、朱某江是否已就涉案房屋完成付款义务。对此，具体阐释如下：
关于争议焦点一：三原告就提起本案诉讼的权利依据有两点陈述意见：一是根据《债权转让协议》取得房屋所有权、收益权、购房款请求权等相关权益；二是W公司与朱某江签订的《北京市商品房现房买卖合同》中出卖人的权利义务继受人是陈某。M公司于年3月15日出具《关于北京市朝阳区房屋所有权归属情况说明》中即明确，“年与陈某达成一致协议，将W公司所有转让的价值万元房产全部转让给项目负责人陈某处置。陈某作为合法产权人，有权对上述房产行使抵押、担保、转让、交易等所有权利，且所取得的一切收益归陈某个人所有”；也就是说，M公司早于年就将涉案房屋在内的相关房产的权益转让给了陈某。
现三原告又以年1月19日与M公司之间的《债权转让协议》及三原告与M公司之间债权转让关系作为其向朱某江主张购房款的权利依据，法院不予确认。如上所述，陈某基于M公司权利转让就买受人的确定享有缔约选择权并有权实际获取购房款。陈某死亡后，三原告作为陈某的法定第一顺位继承人就陈某生前与朱某江之间产生的债权债务履行有异议，仍可以继承人身份主张权利。但，根据之前判决查明，陈某云、陈某菲在诉讼中明确表示放弃继承陈某的所有财产，故陈某云、陈某菲起诉朱某江主体不适格，应予驳回。
关于争议焦点二：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据当事人陈述及查明情况，无证据显示刘某英在陈某生前即明确知晓陈某、朱某江、M公司及W公司等就涉案房屋之间的关系；本案证据中，可以认定刘某英明确知晓权利可能受到损害及义务人的根据是《债权转让协议》，法院虽对三原告以《债权转让协议》为权利依据向朱某江主张权益未予确认，但不影响依据《债权转让协议》的时间判定诉讼时效。《债权转让协议》签订时间是年1月29日，故刘某英提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于争议焦点三：朱某江与陈某就涉案房屋虽未签订任何合同、协议，但根据朱某江提交的银行底单、高某银行账户交易明细及高某的证言，结合网签合同、涉案房屋过户时间等，可以认定朱某江已就涉案房屋向陈某支付了60万元房款。刘某英对此虽不予认可，但未举证证明陈某与高某之间存在其他债权债务关系，亦未举证证明朱某江、W公司、陈某就涉案房屋交易价款的约定高于60万元且朱某江未足额支付，故法院对刘某英的全部诉讼请求均不予支持。